陳子桓接到vivien消息的時候，就有些頭疼。
上海給了他們足夠的禮遇。
“銀河科技”初五就開工了。
迴到京城後，都沒來的及去酒店，直接去公司和vivien見了麵，聽了她詳細的匯報。
vivien拿出了地圖，給他劃地方看具體是哪塊地塊。
什麽鵬利，這他媽的不就是“中糧海景壹號”位置嗎！
陳子桓陷入了沉思。
去上海也可以，未來做支付，上海的金融環境是個好選擇。
可tmd預算超支了呀！
按照他之前的預計，在上海或者深圳弄個寫字樓15層的，地下兩層，單層建築麵積2500平米，總共建築麵積平米。在上海拿地前排江景最多1個億（8000-平米），寫字樓造價算裝修1個億。
隻需要付個拿地錢，用地皮貸個9千萬，刨除貸款，支付1.1億就弄完了。
深圳是拿地便宜，海邊是5千萬9000平米，但造價是一樣的。
拿地便宜貸款也少，能貸4千萬，刨除貸款，也得支出1.1億。
無非是還貸少點。
這他媽的是“戴維斯雙殺”。
建築成本和拿地成本都飆升了好幾倍。
x5-2、x5-3、x5-4，三個地塊原價轉讓也需要4.1億人民幣。
隻拿x5-2，倒是便宜1500萬美元，折合1.24億人民幣。
但，這可是陸家嘴絕版地塊。
錯過這個村就沒這個店了。
雖然陳子桓上輩子是恆大的城市負責人，但這輩子，他就不太想碰地產。
這個行業出現的風流人物太多，可最後除了潘石屹、馮侖、李嘉誠最後全身而退，這個行業能全身而退的人並不多。
使用杠杆真的容易讓人入迷，根本停不下來......
寫字樓，不說遍地都是，但不是絕對核心地塊意義都不大。
供大於求，空置率非常可怕。
想靠賣寫字樓賺錢，也真的夠難。
有一個很重要的就是增值稅、土地增值稅、所得稅。
一個很直觀的說明。
買的時候3億，買了10年，賣的時候價值10個億了，感覺好像差價有7個億，發財了。
可實際上，各種稅5.1億，減去買的3億，還剩1.9億......
這個期間還別有貸款，搞不好有貸款，這1.9億容易被覆蓋掉。
正規的手續貸款利率要5.5%以上。
稍微資金困難點，搞個內保外貸或者經營抵押貸，拿的資金基本就要10%利息了。
有的實在周轉不開，十幾個點的利息也很常見。
很恐怖。
所以專業的房地產開發公司，跑通模型的公司，做的基本都是民宅，開發商的利潤基本都是15-20%。
他反複仔細思量這個事情。
其實就是算賬，賬能算的過來就可以做，賬算不過來就不能做。
唯一能確定的是，這個地塊是最核心的地塊。
拿出了一根煙，旁邊的生活秘書丁婉，拿火機給他點著。
陳子桓深吸了一口，吐了吐煙圈，看了看丁婉。
很久不見，這個學姐和vivien出去一趟，懂事了不少，現在職業多了......
從穿著上看，就很職業了。
她差不多算是公司員工了，隻是沒畢業。
出勤按照公司的時間走，老板在的時候以老板的時間為主。
她年前是差2天過年迴的家，年後也是初五上的班。
他不在的時候，vivien一直在調教她。
抽了一會煙，把煙掐掉，閉著眼睛仰頭靠在座椅上，手指敲著桌麵，腦子裏在瘋狂的算賬。
先算的是規模，就是“銀河科技”未來要變成什麽樣子，發展到多大規模，需要多大的辦公場地。
仔細思量，陳子桓覺得1萬人是一個具體的數字。
超過一萬人就開始淘汰，始終讓人數不能超過1萬這個數字。
人太多了也麻煩。
銀河科技人數不超過1萬人就挺好。
以後設置分紅池就按照1萬人做。
用1萬人，反推寫字樓麵積。
一層麵積2800平米的話，人均10平方米算是比較舒適的空間。
25層就已經可以容納7000人。
1萬員工也不可能都在這裏的，全國好的大學都有駐點，基本7千人在寫字樓就頂天。
25層就夠了。
這個高度就保證了未來不會有空置，他們自己就用了。
他睜開眼睛說道：“訂機票，咱們去上海，粗略的想法有了，還得談一下。”
vivien點了點頭，就開始通知法務還有行政人員訂票。
···
浦東會議室。
陳子桓實地看了地後，就進入到談判桌上。
正主來了，就開始了真刀真槍。
這個談判會，是有會議記錄的......
銀河科技一共來了5個人。
陳子桓、丁婉、vivien、lina、法務。
許斌不管這個事。
屬於兩耳不聞窗外事，一心隻搞技術，之前在工大既搞技術還負責人員的事可給他弄煩了。
......
陳子桓聽著區長報的條件，麵前的計算器“劈哩叭啦”按著算。
當然，是靜音的。
一個筆記本也是不斷的計數在算。
常規政策方麵，稅收優惠政策，兩免三減半。
申請高新技術產業。
每個城市都有，都是常規的，也沒什麽新意。
還是有一些不同。
市裏批了十個車牌照，十個戶口，允許定製企業字母車牌。
市裏是選擇題：“x5-2、x5-3、x5-4，原價轉讓，希望銀河科技三個地塊全部拿下。如果全部拿下，建的主辦公樓不低於30層，最好是可以超過35層150米。”
當然，如果實在有困難隻拿下x5-2或者x5-3、x5-4都可以。
市裏最大誠意體現在了貸款上。
地皮抵押貸款，市裏協調銀行1:1，低息4%。
如果三個地塊“銀河科技”都拿的情況且能滿足35層150米以上，市裏提供“銀河科技”擔保抵押貸款3年期的零息貸款3個億。
很牛逼。
這個政府是要給銀行貼息的。
按照4%低利率，每年要貼息1200萬。
很有魄力。
坐地起價落地還錢，陳子桓也報了他們的條件。
一：超過35層150米寫字樓空間太大用不完，一半空間要建酒店自持或者找國際酒店合作。
二：主辦公樓需要建幾家底商。
三：如果地塊全部拿下，需要在主辦公樓外建一個小區，單獨隔開的小區。這個小區6棟房子都低於100米33層住宅，4棟全部租給員工，2棟對外按套出售。
四：如果銀河科技要做支付軟件，上海市政府要給予全力支持，當然這個是受政府監管的。未來有金融牌照也希望銀河科技是首批獲得的企業之一。
上海給了他們足夠的禮遇。
“銀河科技”初五就開工了。
迴到京城後，都沒來的及去酒店，直接去公司和vivien見了麵，聽了她詳細的匯報。
vivien拿出了地圖，給他劃地方看具體是哪塊地塊。
什麽鵬利，這他媽的不就是“中糧海景壹號”位置嗎！
陳子桓陷入了沉思。
去上海也可以，未來做支付，上海的金融環境是個好選擇。
可tmd預算超支了呀！
按照他之前的預計，在上海或者深圳弄個寫字樓15層的，地下兩層，單層建築麵積2500平米，總共建築麵積平米。在上海拿地前排江景最多1個億（8000-平米），寫字樓造價算裝修1個億。
隻需要付個拿地錢，用地皮貸個9千萬，刨除貸款，支付1.1億就弄完了。
深圳是拿地便宜，海邊是5千萬9000平米，但造價是一樣的。
拿地便宜貸款也少，能貸4千萬，刨除貸款，也得支出1.1億。
無非是還貸少點。
這他媽的是“戴維斯雙殺”。
建築成本和拿地成本都飆升了好幾倍。
x5-2、x5-3、x5-4，三個地塊原價轉讓也需要4.1億人民幣。
隻拿x5-2，倒是便宜1500萬美元，折合1.24億人民幣。
但，這可是陸家嘴絕版地塊。
錯過這個村就沒這個店了。
雖然陳子桓上輩子是恆大的城市負責人，但這輩子，他就不太想碰地產。
這個行業出現的風流人物太多，可最後除了潘石屹、馮侖、李嘉誠最後全身而退，這個行業能全身而退的人並不多。
使用杠杆真的容易讓人入迷，根本停不下來......
寫字樓，不說遍地都是，但不是絕對核心地塊意義都不大。
供大於求，空置率非常可怕。
想靠賣寫字樓賺錢，也真的夠難。
有一個很重要的就是增值稅、土地增值稅、所得稅。
一個很直觀的說明。
買的時候3億，買了10年，賣的時候價值10個億了，感覺好像差價有7個億，發財了。
可實際上，各種稅5.1億，減去買的3億，還剩1.9億......
這個期間還別有貸款，搞不好有貸款，這1.9億容易被覆蓋掉。
正規的手續貸款利率要5.5%以上。
稍微資金困難點，搞個內保外貸或者經營抵押貸，拿的資金基本就要10%利息了。
有的實在周轉不開，十幾個點的利息也很常見。
很恐怖。
所以專業的房地產開發公司，跑通模型的公司，做的基本都是民宅，開發商的利潤基本都是15-20%。
他反複仔細思量這個事情。
其實就是算賬，賬能算的過來就可以做，賬算不過來就不能做。
唯一能確定的是，這個地塊是最核心的地塊。
拿出了一根煙，旁邊的生活秘書丁婉，拿火機給他點著。
陳子桓深吸了一口，吐了吐煙圈，看了看丁婉。
很久不見，這個學姐和vivien出去一趟，懂事了不少，現在職業多了......
從穿著上看，就很職業了。
她差不多算是公司員工了，隻是沒畢業。
出勤按照公司的時間走，老板在的時候以老板的時間為主。
她年前是差2天過年迴的家，年後也是初五上的班。
他不在的時候，vivien一直在調教她。
抽了一會煙，把煙掐掉，閉著眼睛仰頭靠在座椅上，手指敲著桌麵，腦子裏在瘋狂的算賬。
先算的是規模，就是“銀河科技”未來要變成什麽樣子，發展到多大規模，需要多大的辦公場地。
仔細思量，陳子桓覺得1萬人是一個具體的數字。
超過一萬人就開始淘汰，始終讓人數不能超過1萬這個數字。
人太多了也麻煩。
銀河科技人數不超過1萬人就挺好。
以後設置分紅池就按照1萬人做。
用1萬人，反推寫字樓麵積。
一層麵積2800平米的話，人均10平方米算是比較舒適的空間。
25層就已經可以容納7000人。
1萬員工也不可能都在這裏的，全國好的大學都有駐點，基本7千人在寫字樓就頂天。
25層就夠了。
這個高度就保證了未來不會有空置，他們自己就用了。
他睜開眼睛說道：“訂機票，咱們去上海，粗略的想法有了，還得談一下。”
vivien點了點頭，就開始通知法務還有行政人員訂票。
···
浦東會議室。
陳子桓實地看了地後，就進入到談判桌上。
正主來了，就開始了真刀真槍。
這個談判會，是有會議記錄的......
銀河科技一共來了5個人。
陳子桓、丁婉、vivien、lina、法務。
許斌不管這個事。
屬於兩耳不聞窗外事，一心隻搞技術，之前在工大既搞技術還負責人員的事可給他弄煩了。
......
陳子桓聽著區長報的條件，麵前的計算器“劈哩叭啦”按著算。
當然，是靜音的。
一個筆記本也是不斷的計數在算。
常規政策方麵，稅收優惠政策，兩免三減半。
申請高新技術產業。
每個城市都有，都是常規的，也沒什麽新意。
還是有一些不同。
市裏批了十個車牌照，十個戶口，允許定製企業字母車牌。
市裏是選擇題：“x5-2、x5-3、x5-4，原價轉讓，希望銀河科技三個地塊全部拿下。如果全部拿下，建的主辦公樓不低於30層，最好是可以超過35層150米。”
當然，如果實在有困難隻拿下x5-2或者x5-3、x5-4都可以。
市裏最大誠意體現在了貸款上。
地皮抵押貸款，市裏協調銀行1:1，低息4%。
如果三個地塊“銀河科技”都拿的情況且能滿足35層150米以上，市裏提供“銀河科技”擔保抵押貸款3年期的零息貸款3個億。
很牛逼。
這個政府是要給銀行貼息的。
按照4%低利率，每年要貼息1200萬。
很有魄力。
坐地起價落地還錢，陳子桓也報了他們的條件。
一：超過35層150米寫字樓空間太大用不完，一半空間要建酒店自持或者找國際酒店合作。
二：主辦公樓需要建幾家底商。
三：如果地塊全部拿下，需要在主辦公樓外建一個小區，單獨隔開的小區。這個小區6棟房子都低於100米33層住宅，4棟全部租給員工，2棟對外按套出售。
四：如果銀河科技要做支付軟件，上海市政府要給予全力支持，當然這個是受政府監管的。未來有金融牌照也希望銀河科技是首批獲得的企業之一。