“這個方案很新穎，但是否實施成功預售的情況應該很關鍵。”
“是的。所以才找了這家公司合作，看中的就是他們手上的移民客戶資源和投資經驗。風險是有，不過這個地塊的稀缺性擺在那兒，如果能以4億美元成交，我相信低價至少有15%的上漲空間。即使這個方案最後行不通，用其他的融資渠道，項目的投資安全也有一定保障。” 劉銘宇語氣透出幾分胸有成竹。
“看來天駿要在美國大幹一場了！” 李巍打了個響指。
**
接下來一天的安排是會見瑞恆集團的人，商談紐約項目的融資方案。瑞恆集團的董事長姓周，邁瑞·周，加拿大華裔，微胖身形，聲音洪亮，金絲眼鏡後麵的一雙眼睛透著精光。
周總詳細介紹了為天駿地產投資紐約項目設計的融資方案，瑞恆集團計劃利用投資移民的需求，將購房和融資結合起來，通過向投資移民客戶預售募集部分資金，以夾層貸款的方式投入項目，爭取占到40%左右，銀行貸款40%，剩下是天駿地產自身的資金投入。
銀行貸款的比例從60%壓縮到40%，這種情況下銀行可以接受項目的單獨抵押，不需要母公司再提供額外的擔保。而且預售款作為夾層貸款的年利率低於5%。這樣不僅壓縮了天駿投入的自有資金，放大了融資槓桿，融資成本還低，有利於提高項目迴報率。
聽完周總的介紹，劉銘宇緩緩拍掌道：“這個方案一舉多得，非常創新和專業。”
周總笑容滿麵：“國內企業到美國投資，缺少美國本土的背景和經驗，與各方的溝通和談判能力差一些，因此和當地的機構進行有效的合作是一個很好的方法。瑞恆集團投資的主要優勢在於核心團隊都是非常有美國本土經驗，包括哈佛等名校畢業的人員，可以幫助國內企業在美國談判、融資和把控項目風險。我們跟投資人、銀行、會計師事務所、律師事務所都有很好的合作經驗，具備整合協調的能力。”
“天駿來美國投資缺少的正是瑞恆這樣有美國本土背景和經驗的合作夥伴。”劉銘宇沉著一笑，“我想聽聽瑞恆對於紐約項目預售的想法和計劃。”
瑞恆這次準備得很充分，周總打開另一份ppt，開始介紹瑞恆針對紐約項目製定的一個初步的預售計劃，包括瑞恆現有儲備客戶資源及預估的預售客戶數量、預售金額對項目融資成本及迴報率的影響、預售的推介會安排、雙方的合作模式及收費方式等。
一陣困意襲來，時差的威力發作了，林若連續兩天晚上都睡不著很精神，這會兒上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，強打精神，腦袋卻不聽使喚，有點飄飄然的感覺，負責做會議記錄的她連劉銘宇和周總的對話聽得都不太真切了。
劉銘宇倒很精神，聽得認真，不時與周總進行交流，不知道他有什麽倒時差的竅門。會議一直開到下午三點。林若暗暗發狠掐了自己好幾下，勉力抵抗住一陣比一陣猛烈的睏倦，表麵看上去挺正常，實際恨不得即刻癱倒在床上。
會議頗有成效，雙方對合作進行了比較深入的交流。明天瑞恆安排了三家銀行，一起去溝通銀行對此類房地產項目融資業務的具體方案。
從瑞恆的辦公室出來，林若在大太陽下打了幾個哈欠。劉銘宇笑道：“困了？”
“晚上睡不著，現在犯困。您沒有時差嗎？”林若問。
“有。”
“那我看您挺精神的。”林若好奇道，“有什麽好辦法？”
劉銘宇神秘地笑笑，湊過來低聲道：“我出門前喝了一大杯黑咖啡。”
“嗯？”林若呆住了，“呃……好辦法。”
劉銘宇看她遲鈍的表情樂了，“我們先迴酒店休息，晚上八點李巍請吃飯。你可以睡會兒，不過會議記錄吃飯之前要發給我。”
林若負責將這次行程的會議內容整理成會議記錄，會議記錄要發給公司的相關人員，這邊晚上國內正好是上午，劉銘宇會和他們開電話會議討論紐約項目。
迴到酒店，林若身子一沾到柔軟的大床就睡著了，睡得昏昏沉沉，鬧鍾響了好幾遍才掙紮起來，聽錄音做完會議記錄，發給劉銘宇已快七點半，穿好衣服，花五分鍾化個淡妝，趕緊下到酒店大堂。
劉銘宇已經等在大堂，不一會兒，李巍便開車過來接他們。晚上吃飯的餐廳據說是美國最好吃的牛排餐廳，連續二十多年被評為紐約第一的牛排館（top food）。
**
餐廳在布魯克林區，保持著非常傳統而古老的德國酒吧風格，原木色的桌子，深褐色的木牆，天花板上吊著蠟燭水晶燈。訂好的位子上已有一位白人美女等著他們。白人美女大大的眼睛，長捲發隨意地盤在腦後，褐色的眼珠很迷人，氣質優雅。
李巍分別介紹了下他們的名字，白人姑娘叫fiona，是李巍的女友。fiona給了劉銘宇一個擁抱，笑說：“hello, jeff!i\ve heard a lot about you from victor.” 又抱了下林若， “hi, miss yu.” 扭頭問李巍： “jeff’s gf？”
李巍仿佛拿不準林若和劉銘宇的關係，詢問的目光看向劉銘宇。林若以為劉銘宇會馬上解釋，不料劉銘宇像是沒看到，毫無反應。
林若不得不解釋道：“jeff is my boss. we\re here on a business trip.”
“oh, i got it.” fiona說道。
端上來的牛排超級大一份，沒有精緻的擺盤，隻是實實在在的一大塊純排。厚實的丁骨牛排烤得外焦香內鮮嫩，林若一連吃了幾塊都不覺得膩，再喝一大口本地啤酒，非常過癮。
fiona是百老匯的歌劇演員，下個月要跟團到上海演出《歌劇魅影》，對中國很感興趣。林若看過在國內看過幾次歌劇演出，對百老匯的經典音樂劇來華表演也很期待。
李巍對中國同樣感興趣，近年中國在海外的影響力日益凸顯，投資美國的項目不斷增多，一些美國的知名律所紛紛在中國設立分所，爭取中國投資人投資美國項目的法律服務業務。
☆、第23章
四個人聊得不錯，由於fiona在場，交談用英文，林若一些用詞表達略顯生疏，但聽力基本跟得上。聊著聊著，李巍突然說： “對了，sherry上月結婚了。”
“她給我發了電子邀請函，我抽不開時間沒去，給她寄了禮物。看婚紗照新郎很帥氣，聽她說是個英國人。”
“他丈夫是個搖滾歌手，你對sherry應該很了解。你能想像她和一個搖滾歌手結婚嗎？”
聽李巍的語氣，這個 “sherry” 和劉銘宇的關係非同一般，林若不由豎起耳朵。
“感情的事情很難講。”
“這不像你說的話。” 李巍笑道， “她丈夫追她的時候經常在律所樓下給她唱歌，我們以為肯定沒戲，sherry的性格你也知道，理智、冷靜、完美主義者、工作狂，誰也沒想到她會喜歡上一個搖滾歌手。”
“說明她找到了那個讓她想念讓她開心的人。我看她現在很幸福的樣子。”
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“是的。所以才找了這家公司合作，看中的就是他們手上的移民客戶資源和投資經驗。風險是有，不過這個地塊的稀缺性擺在那兒，如果能以4億美元成交，我相信低價至少有15%的上漲空間。即使這個方案最後行不通，用其他的融資渠道，項目的投資安全也有一定保障。” 劉銘宇語氣透出幾分胸有成竹。
“看來天駿要在美國大幹一場了！” 李巍打了個響指。
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接下來一天的安排是會見瑞恆集團的人，商談紐約項目的融資方案。瑞恆集團的董事長姓周，邁瑞·周，加拿大華裔，微胖身形，聲音洪亮，金絲眼鏡後麵的一雙眼睛透著精光。
周總詳細介紹了為天駿地產投資紐約項目設計的融資方案，瑞恆集團計劃利用投資移民的需求，將購房和融資結合起來，通過向投資移民客戶預售募集部分資金，以夾層貸款的方式投入項目，爭取占到40%左右，銀行貸款40%，剩下是天駿地產自身的資金投入。
銀行貸款的比例從60%壓縮到40%，這種情況下銀行可以接受項目的單獨抵押，不需要母公司再提供額外的擔保。而且預售款作為夾層貸款的年利率低於5%。這樣不僅壓縮了天駿投入的自有資金，放大了融資槓桿，融資成本還低，有利於提高項目迴報率。
聽完周總的介紹，劉銘宇緩緩拍掌道：“這個方案一舉多得，非常創新和專業。”
周總笑容滿麵：“國內企業到美國投資，缺少美國本土的背景和經驗，與各方的溝通和談判能力差一些，因此和當地的機構進行有效的合作是一個很好的方法。瑞恆集團投資的主要優勢在於核心團隊都是非常有美國本土經驗，包括哈佛等名校畢業的人員，可以幫助國內企業在美國談判、融資和把控項目風險。我們跟投資人、銀行、會計師事務所、律師事務所都有很好的合作經驗，具備整合協調的能力。”
“天駿來美國投資缺少的正是瑞恆這樣有美國本土背景和經驗的合作夥伴。”劉銘宇沉著一笑，“我想聽聽瑞恆對於紐約項目預售的想法和計劃。”
瑞恆這次準備得很充分，周總打開另一份ppt，開始介紹瑞恆針對紐約項目製定的一個初步的預售計劃，包括瑞恆現有儲備客戶資源及預估的預售客戶數量、預售金額對項目融資成本及迴報率的影響、預售的推介會安排、雙方的合作模式及收費方式等。
一陣困意襲來，時差的威力發作了，林若連續兩天晚上都睡不著很精神，這會兒上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，強打精神，腦袋卻不聽使喚，有點飄飄然的感覺，負責做會議記錄的她連劉銘宇和周總的對話聽得都不太真切了。
劉銘宇倒很精神，聽得認真，不時與周總進行交流，不知道他有什麽倒時差的竅門。會議一直開到下午三點。林若暗暗發狠掐了自己好幾下，勉力抵抗住一陣比一陣猛烈的睏倦，表麵看上去挺正常，實際恨不得即刻癱倒在床上。
會議頗有成效，雙方對合作進行了比較深入的交流。明天瑞恆安排了三家銀行，一起去溝通銀行對此類房地產項目融資業務的具體方案。
從瑞恆的辦公室出來，林若在大太陽下打了幾個哈欠。劉銘宇笑道：“困了？”
“晚上睡不著，現在犯困。您沒有時差嗎？”林若問。
“有。”
“那我看您挺精神的。”林若好奇道，“有什麽好辦法？”
劉銘宇神秘地笑笑，湊過來低聲道：“我出門前喝了一大杯黑咖啡。”
“嗯？”林若呆住了，“呃……好辦法。”
劉銘宇看她遲鈍的表情樂了，“我們先迴酒店休息，晚上八點李巍請吃飯。你可以睡會兒，不過會議記錄吃飯之前要發給我。”
林若負責將這次行程的會議內容整理成會議記錄，會議記錄要發給公司的相關人員，這邊晚上國內正好是上午，劉銘宇會和他們開電話會議討論紐約項目。
迴到酒店，林若身子一沾到柔軟的大床就睡著了，睡得昏昏沉沉，鬧鍾響了好幾遍才掙紮起來，聽錄音做完會議記錄，發給劉銘宇已快七點半，穿好衣服，花五分鍾化個淡妝，趕緊下到酒店大堂。
劉銘宇已經等在大堂，不一會兒，李巍便開車過來接他們。晚上吃飯的餐廳據說是美國最好吃的牛排餐廳，連續二十多年被評為紐約第一的牛排館（top food）。
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餐廳在布魯克林區，保持著非常傳統而古老的德國酒吧風格，原木色的桌子，深褐色的木牆，天花板上吊著蠟燭水晶燈。訂好的位子上已有一位白人美女等著他們。白人美女大大的眼睛，長捲發隨意地盤在腦後，褐色的眼珠很迷人，氣質優雅。
李巍分別介紹了下他們的名字，白人姑娘叫fiona，是李巍的女友。fiona給了劉銘宇一個擁抱，笑說：“hello, jeff!i\ve heard a lot about you from victor.” 又抱了下林若， “hi, miss yu.” 扭頭問李巍： “jeff’s gf？”
李巍仿佛拿不準林若和劉銘宇的關係，詢問的目光看向劉銘宇。林若以為劉銘宇會馬上解釋，不料劉銘宇像是沒看到，毫無反應。
林若不得不解釋道：“jeff is my boss. we\re here on a business trip.”
“oh, i got it.” fiona說道。
端上來的牛排超級大一份，沒有精緻的擺盤，隻是實實在在的一大塊純排。厚實的丁骨牛排烤得外焦香內鮮嫩，林若一連吃了幾塊都不覺得膩，再喝一大口本地啤酒，非常過癮。
fiona是百老匯的歌劇演員，下個月要跟團到上海演出《歌劇魅影》，對中國很感興趣。林若看過在國內看過幾次歌劇演出，對百老匯的經典音樂劇來華表演也很期待。
李巍對中國同樣感興趣，近年中國在海外的影響力日益凸顯，投資美國的項目不斷增多，一些美國的知名律所紛紛在中國設立分所，爭取中國投資人投資美國項目的法律服務業務。
☆、第23章
四個人聊得不錯，由於fiona在場，交談用英文，林若一些用詞表達略顯生疏，但聽力基本跟得上。聊著聊著，李巍突然說： “對了，sherry上月結婚了。”
“她給我發了電子邀請函，我抽不開時間沒去，給她寄了禮物。看婚紗照新郎很帥氣，聽她說是個英國人。”
“他丈夫是個搖滾歌手，你對sherry應該很了解。你能想像她和一個搖滾歌手結婚嗎？”
聽李巍的語氣，這個 “sherry” 和劉銘宇的關係非同一般，林若不由豎起耳朵。
“感情的事情很難講。”
“這不像你說的話。” 李巍笑道， “她丈夫追她的時候經常在律所樓下給她唱歌，我們以為肯定沒戲，sherry的性格你也知道，理智、冷靜、完美主義者、工作狂，誰也沒想到她會喜歡上一個搖滾歌手。”
“說明她找到了那個讓她想念讓她開心的人。我看她現在很幸福的樣子。”
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