“上午十點，是吧？”劉銘宇向林若確認。
“嗯，明天上午十點在洛克菲勒通用大樓，對方是世邦公司的高級顧問thomas先生。”
“國內房地產市場不如以前那麽火熱，所以天駿要進軍海外了？”
“國內房地產市場逐漸飽和，利潤空間也在壓縮。往海外尋找機會是天駿轉型的需要。金融危機後美國的資產價格較低，正是買入的時機。這次危機美國複甦速度比較快，我相信像紐約這樣人口流入的國際化大都市，未來房地產的消費需求還是很強烈的。”
“rm百貨公司大樓的位置很不錯。房地產收購我做的不多，我請了業內一個資深的房地產律師，明天一起去見世邦的人。
國內房地產行業已不像過去那麽暴利，拿地越來越難，通過摘牌掛方式拿到的土地價格水漲船高，擠壓房地產企業的利潤空間。天駿地產也有拓展海外業務機會的想法，不過一直沒有合適的項目去實施。
聽著兩個男人的談話，林若望向窗外，從機場到市區的高速公路上路燈稀疏，照得路麵暗暗的，路上的車輛也比國內少，兩邊多是一些低矮的建築。紐約給林若的第一印象沒有想像中的繁華。
進入市區，街景逐漸熱鬧，道路雖然不是很寬闊，但高樓林立，霓虹閃耀，有了大城市的感覺。
這次住的是一家在市中心的五星級酒店。李巍將他們送到酒店門口：“我不上去了。好好休息，明天見。”
兩人辦了入住。進入電梯，兩人呆在一個封閉的空間，林若有點不自在。劉銘宇問林若：“累不累？”
“還好，在飛機上睡了。”在飛機上的大半時間都在睡覺，狹小的空間裏睡得並不舒服。
“今晚有時差，可能會睡不著。”劉銘宇說，看了眼兩人的房卡，將一張遞給林若：“你住在我隔壁。”
“睡不著”、“住在我隔壁”的字眼觸動林若敏感的神經，她生怕劉銘宇下一秒會說出過分的話。出了電梯，找到房間，林若丟下一句：“您好好休息，明天見。”便逃也似地躲進了自己房間。
洗完澡，窗外夜色已深，林若躺在床上，就像劉銘宇說的，整個人很精神，毫無困頓。劉銘宇這會兒應該也沒睡吧，說不定在和寧羽打電話。無名的酸楚泛上心頭，林若在黑暗中嘆了口氣，這樣胡思亂想著，更難以入眠，翻來覆去許久才有了睡意。
**
這次來紐約一共呆四天。前三天的行程都安排得很滿檔。第一天見的是代表業主的世邦公司。
早上九點多，李巍來接他們。紐約的天空像水洗般的藍，棉絮般的雲朵漂浮在天上，十多度的氣溫比國內的南方低不少，路上行人穿上了風衣或夾克。街上的建築外觀和雕飾帶有濃厚的古典氣息和曆史感，看上去有點年代，外表維護得幹淨整潔。
酒店離洛克菲勒中心隻有幾個街區的距離。世邦公司是一家世界知名房地產諮詢企業，目標物業的業主是一家具有家族財團背景的香港公司。業主此次委託世邦公司在全球範圍通過公開招標出售目標物業。
在招標之前，世邦公司聯繫一些實力雄厚的投資者，邀請有意向的投資者對目標物業進行考察。接待他們的是世邦公司的高級顧問thomas和他的同事，thomas體型微胖，一副老牌紳士裝扮，西裝、緊身馬甲、領針、口袋巾、袖扣，一個都不少。
劉銘宇一行除了他們三人，還有一位資深房地產律師dannile，不同於thomas的心寬體胖，dannile身穿灰色西裝，瘦長身形，麵容嚴肅，氣質和他的職業很相符。
會議主要是由thomas介紹目標物業情況，包括目標物業的地理位置、占地麵積、周邊環境、現狀等，重點介紹目標物業的設計和規劃許可，這關係到項目的後續開發進度。
劉銘宇顯然有備而來，聽得仔細，時不時提出一兩個細節性問題。dannile也十分有水平，提出幾個專業的法律問題，還根據以往項目經驗對thomas和劉銘宇討論的細節性問題提供了解釋。
林若的任務是做會議紀要，整理成備忘錄。她慶幸自己報了個口語班，來之前下功夫研究了項目資料，不僅熟讀好幾遍，而且自己在網上搜集相關公開資料。
這次的會議基本上能聽懂，個別語速較快的發音，也能猜個八九不離十，不再像上次在香港聽得不知所雲。
☆、第22章
開會到下午一點，吃完簡單的午餐，thomas帶著他們實地參觀目標物業。目標物業現場正在進行原有大樓的拆除施工，一行人沿著施工現場走了一圈，拍些照片，又開車在附近轉轉查看周邊環境。
目標物業原先是一座建成已久的百貨公司大樓，位於紐約高檔居住區的黃金地段，西側緊鄰著風景優美的高爾夫球場，東麵是奢侈品專賣店雲集的商業大街，距離世界名校、當地知名中小學車程10分鍾以內。業主原先計劃建設商業住宅混合用途項目，已向政府取得所有必需開發許可。
實地看完目標物業，一行人告別thomas。中國投資人豪擲大手筆的名聲已經在外，thomas熱情地緊握劉銘宇的手：“期待天駿參加bm的競拍！”劉銘宇也用力迴握：“我們對bm這樣的稀缺物業非常感興趣。”
李巍將他們帶到位於曼哈頓中城的辦公室，他所在的sk律師事務所在去年營業收入和合夥人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初級合夥人，從他的辦公室望出去可以看見靜靜流淌的哈德遜河。
幾個人開個短會，dannile先簡單地對了解到的項目情況做個總結，總體而言，如thomas的介紹屬實，目標物業上規劃項目所取得的開發許可較為齊備，但仍需核查相關批文信息，批文中的用途、麵積、高度、期限等任一細節都影響到後續開發。
劉銘宇點頭稱是，當場表示希望聘請dannile作為天駿地產收購目標物業的法律顧問。dannile後麵還有一個會，發表完意見就先行離開了。
“看起來是個鑽石級別的地塊。”李巍轉動手中的簽字筆，“價格估計不便宜。”
劉銘宇伸出四個手指頭，“4億美元？”李巍嘖嘖咂舌，“最賺錢的還是商人啊。像我們這種靠專業知識和體力吃飯的，幾輩子的bible hours（計費小時）都達不到這個數。”
“你們專業人士向客戶收到的錢可以馬上落袋為安，做項目先期投入大量資金，盈利甚至收迴成本都有風險。賺錢的方式不同，不能一概而論。”
“天駿財大氣粗，4億美元還是拿得出來的吧。”
劉銘宇苦笑道：“項目是好項目，資金是大問題。買地的4億美元拿得出，後麵開發可還不止4億。全部掏真金白銀誰都受不了了。”
“那你打算怎麽解決資金？”
“我找了一家移民諮詢公司，老闆是華裔，做中國人的移民業務經驗比較豐富，在業內小有名氣。他們提供了一個融資方案，結合美國的移民政策，幫我們做這個項目的預售，用預售款作為夾層貸款，將銀行貸款比例壓縮到40%以下，這種情況下可以用項目單獨抵押，不需要額外擔保。”
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“嗯，明天上午十點在洛克菲勒通用大樓，對方是世邦公司的高級顧問thomas先生。”
“國內房地產市場不如以前那麽火熱，所以天駿要進軍海外了？”
“國內房地產市場逐漸飽和，利潤空間也在壓縮。往海外尋找機會是天駿轉型的需要。金融危機後美國的資產價格較低，正是買入的時機。這次危機美國複甦速度比較快，我相信像紐約這樣人口流入的國際化大都市，未來房地產的消費需求還是很強烈的。”
“rm百貨公司大樓的位置很不錯。房地產收購我做的不多，我請了業內一個資深的房地產律師，明天一起去見世邦的人。
國內房地產行業已不像過去那麽暴利，拿地越來越難，通過摘牌掛方式拿到的土地價格水漲船高，擠壓房地產企業的利潤空間。天駿地產也有拓展海外業務機會的想法，不過一直沒有合適的項目去實施。
聽著兩個男人的談話，林若望向窗外，從機場到市區的高速公路上路燈稀疏，照得路麵暗暗的，路上的車輛也比國內少，兩邊多是一些低矮的建築。紐約給林若的第一印象沒有想像中的繁華。
進入市區，街景逐漸熱鬧，道路雖然不是很寬闊，但高樓林立，霓虹閃耀，有了大城市的感覺。
這次住的是一家在市中心的五星級酒店。李巍將他們送到酒店門口：“我不上去了。好好休息，明天見。”
兩人辦了入住。進入電梯，兩人呆在一個封閉的空間，林若有點不自在。劉銘宇問林若：“累不累？”
“還好，在飛機上睡了。”在飛機上的大半時間都在睡覺，狹小的空間裏睡得並不舒服。
“今晚有時差，可能會睡不著。”劉銘宇說，看了眼兩人的房卡，將一張遞給林若：“你住在我隔壁。”
“睡不著”、“住在我隔壁”的字眼觸動林若敏感的神經，她生怕劉銘宇下一秒會說出過分的話。出了電梯，找到房間，林若丟下一句：“您好好休息，明天見。”便逃也似地躲進了自己房間。
洗完澡，窗外夜色已深，林若躺在床上，就像劉銘宇說的，整個人很精神，毫無困頓。劉銘宇這會兒應該也沒睡吧，說不定在和寧羽打電話。無名的酸楚泛上心頭，林若在黑暗中嘆了口氣，這樣胡思亂想著，更難以入眠，翻來覆去許久才有了睡意。
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這次來紐約一共呆四天。前三天的行程都安排得很滿檔。第一天見的是代表業主的世邦公司。
早上九點多，李巍來接他們。紐約的天空像水洗般的藍，棉絮般的雲朵漂浮在天上，十多度的氣溫比國內的南方低不少，路上行人穿上了風衣或夾克。街上的建築外觀和雕飾帶有濃厚的古典氣息和曆史感，看上去有點年代，外表維護得幹淨整潔。
酒店離洛克菲勒中心隻有幾個街區的距離。世邦公司是一家世界知名房地產諮詢企業，目標物業的業主是一家具有家族財團背景的香港公司。業主此次委託世邦公司在全球範圍通過公開招標出售目標物業。
在招標之前，世邦公司聯繫一些實力雄厚的投資者，邀請有意向的投資者對目標物業進行考察。接待他們的是世邦公司的高級顧問thomas和他的同事，thomas體型微胖，一副老牌紳士裝扮，西裝、緊身馬甲、領針、口袋巾、袖扣，一個都不少。
劉銘宇一行除了他們三人，還有一位資深房地產律師dannile，不同於thomas的心寬體胖，dannile身穿灰色西裝，瘦長身形，麵容嚴肅，氣質和他的職業很相符。
會議主要是由thomas介紹目標物業情況，包括目標物業的地理位置、占地麵積、周邊環境、現狀等，重點介紹目標物業的設計和規劃許可，這關係到項目的後續開發進度。
劉銘宇顯然有備而來，聽得仔細，時不時提出一兩個細節性問題。dannile也十分有水平，提出幾個專業的法律問題，還根據以往項目經驗對thomas和劉銘宇討論的細節性問題提供了解釋。
林若的任務是做會議紀要，整理成備忘錄。她慶幸自己報了個口語班，來之前下功夫研究了項目資料，不僅熟讀好幾遍，而且自己在網上搜集相關公開資料。
這次的會議基本上能聽懂，個別語速較快的發音，也能猜個八九不離十，不再像上次在香港聽得不知所雲。
☆、第22章
開會到下午一點，吃完簡單的午餐，thomas帶著他們實地參觀目標物業。目標物業現場正在進行原有大樓的拆除施工，一行人沿著施工現場走了一圈，拍些照片，又開車在附近轉轉查看周邊環境。
目標物業原先是一座建成已久的百貨公司大樓，位於紐約高檔居住區的黃金地段，西側緊鄰著風景優美的高爾夫球場，東麵是奢侈品專賣店雲集的商業大街，距離世界名校、當地知名中小學車程10分鍾以內。業主原先計劃建設商業住宅混合用途項目，已向政府取得所有必需開發許可。
實地看完目標物業，一行人告別thomas。中國投資人豪擲大手筆的名聲已經在外，thomas熱情地緊握劉銘宇的手：“期待天駿參加bm的競拍！”劉銘宇也用力迴握：“我們對bm這樣的稀缺物業非常感興趣。”
李巍將他們帶到位於曼哈頓中城的辦公室，他所在的sk律師事務所在去年營業收入和合夥人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初級合夥人，從他的辦公室望出去可以看見靜靜流淌的哈德遜河。
幾個人開個短會，dannile先簡單地對了解到的項目情況做個總結，總體而言，如thomas的介紹屬實，目標物業上規劃項目所取得的開發許可較為齊備，但仍需核查相關批文信息，批文中的用途、麵積、高度、期限等任一細節都影響到後續開發。
劉銘宇點頭稱是，當場表示希望聘請dannile作為天駿地產收購目標物業的法律顧問。dannile後麵還有一個會，發表完意見就先行離開了。
“看起來是個鑽石級別的地塊。”李巍轉動手中的簽字筆，“價格估計不便宜。”
劉銘宇伸出四個手指頭，“4億美元？”李巍嘖嘖咂舌，“最賺錢的還是商人啊。像我們這種靠專業知識和體力吃飯的，幾輩子的bible hours（計費小時）都達不到這個數。”
“你們專業人士向客戶收到的錢可以馬上落袋為安，做項目先期投入大量資金，盈利甚至收迴成本都有風險。賺錢的方式不同，不能一概而論。”
“天駿財大氣粗，4億美元還是拿得出來的吧。”
劉銘宇苦笑道：“項目是好項目，資金是大問題。買地的4億美元拿得出，後麵開發可還不止4億。全部掏真金白銀誰都受不了了。”
“那你打算怎麽解決資金？”
“我找了一家移民諮詢公司，老闆是華裔，做中國人的移民業務經驗比較豐富，在業內小有名氣。他們提供了一個融資方案，結合美國的移民政策，幫我們做這個項目的預售，用預售款作為夾層貸款，將銀行貸款比例壓縮到40%以下，這種情況下可以用項目單獨抵押，不需要額外擔保。”
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