1029 孟平經濟學
奔騰年代——向南向北 作者：眉師娘 投票推薦 加入書簽 留言反饋
“喬總，這個公司債，不需要抵押和擔保嗎？”劉立杆問。
喬總說：“這公司債，說它是借款，像，說它是貸款，也像，但更像的，我覺得像是投資，一句話說，就是長期持有，固定迴報，像這一次，我們要做的就是為期十年，年迴報百分之十二的公司債，雖然利息比銀行貸款高，但它的條件，沒有銀行那麽苛刻。
“債券的持有人，把錢投在你們公司，但並不參與你們公司的具體管理，錢怎麽用，是你們的事情，他們隻按債券的要約，每年獲得迴報，就是有一點，它的迴報會要求優先於股東的分紅，也就是說，你有錢，要先付完他們的利息後，才可以分紅。
“債券到期，你們按時贖迴，雙方的關係就中止了，當然，還有一種極端的情況，那就是萬一你們因為經營不善，倒閉了，在進行公司破產清算時，他們可以優先收迴本金。
“這樣說，你們看，是不是更像沒有派駐實際人員股份投資？”
劉立杆和譚淑珍點點頭，明白這公司債，是怎麽迴事了，劉立杆還是又問了一遍抵押和擔保的問題，喬總說：
“因為對他們來說，更看重的是公司本身的經營，看你們的經營，能不能保證他們的年收益，所以不需要其他單位的擔保，擔保的話，大家都知道，很容易形成反擔保和連環擔保，這樣無形當中，經營的風險提高了。
“為了降低風險，這公司債，他們會要求相應的抵押，但不是實物抵押，而是把你們公司，加適當的溢價，通過第三方評估後，再用對價的股份抵押。
“這也是銀行做不了的，對嗎？銀行根本就不接受公司的股權質押，就是你們這樣的公司，拿百分之五十的股權，去貸十萬，銀行也不會接受，但這裏可以，對了，為了規避法律上的風險，打包購買你們公司債的，隻有蔡小姐和楊先生他們兩家。
“但他們到了海外市場，會把你們的公司債拆分，再賣給其他的投資者，這是他們的事情，和你們無關，反正你們的債券，也是不能提前兌付的，包括每年利息的支付，也是你們給他們，他們再轉支付給下麵客戶。”
“喬總，如果我們要做的話，應該怎麽做？”劉立杆問。
“簡單，你和我簽一個協議，我們公司，作為你們公司債的發行單位就可以了，雖然是私募，但我們國家，並不允許像你們公司，自己去發行公司債，還是要經過金融機構，這也算是給我們這些後媽生的，留口飯吃吧，其他的手續，我們會做。”喬總說。
“那我們可以提前贖迴嗎？”譚淑珍問，“比如我們公司有錢了，不需要這筆錢了，可不可以提前把這錢還了？”
喬總笑道：“我不是說了，你們永遠會缺錢的，相信我，而且會越來越缺，公司大了，很少會是更有錢了，而是負債和所有者權益更大了，譚總，考慮還錢，還不如考慮新的投資，當然，你要是願意支付一筆費用，是可以提前贖迴的。”
譚淑珍笑道：“我不是這麽多錢欠著，心裏慌嘛。”
“那你要是把這錢變成土地儲備，放在那裏，這土地每年在按百分之二十的速度增值，或者說，你用這筆錢去做項目，項目每年有百分之二三十的迴報，你還會慌嗎？”喬總笑道，“到時，隻怕你會嫌錢太少吧。”
譚淑珍的臉微微一紅，她說，如果那樣，我當然不慌。
“那你們現在的土地也好，項目也好，有低於這個迴報率的嗎？”喬總問。
劉立杆和譚淑珍想想，還真的沒有，除了劉立杆買下來的，那些不允許開發的文物保護單位。
三個人正說話間，孟平到了，他是專門來參加明天杭城市第二屆國有土地拍賣會的，他用自己的公司報了名，交了保證金，但並沒有要拍地的意思，純粹是來看個熱鬧，或給劉立杆做個側應。
喬總和孟平寒暄過後，就快到吃飯時間了，喬總和劉立杆譚淑珍說，這事，你們考慮一下，我先迴酒店，前麵下了飛機，直接就到這裏來了。
劉立杆說好，我讓司機送你去，等會我來接你吃晚飯。
喬總走後，劉立杆把喬總來的目的，和孟平說了，孟平說拿啊，有錢為什麽不拿，我現在是沒有項目也沒有地了，要是有，我死纏爛打也要。
“拿拿拿，拿了不用還的？”譚淑珍說。
孟平看了看劉立杆，哈哈大笑，劉立杆知道，這家夥肯定是在心裏，又在說什麽果然是貴妻當家的話，劉立杆也嘿嘿笑著。
“譚淑珍，你要這樣算。”孟平說，“你現在拿了他們五個億，去買五塊地，買到了，什麽事情都不用做，就放在那裏，過幾年，你其中的兩塊地就值五個億了，你是不是輕輕鬆鬆，就賺到了幾個億。”
“那土地要是貶值了呢？”譚淑珍問，“那我們是不是要虧幾個億？”
“不可能，這事我想清楚了，房價可能會跌，跌的是我們開發商的利潤，但這土地，不可能會貶值的，你放心好了。”孟平說。
“你這個說法，不符合經濟規律，隻要是商品，有升值，就有可能會貶值，怎麽會有隻漲不跌的商品。”譚淑珍堅持著。
“那是你搞錯了，這土地根本就不是商品。”孟平說，“你是被假象迷惑了，看著又是拍賣會，又是什麽轉讓手續，又是什麽土地出讓金的，假模假式，你以為是商品買賣，其實根本就不是。”
“那是什麽？”
“能夠自由交換的，才是商品，土地你能自由交換嗎？你可以賣給我，我還可以賣給錢芳，看起來是可以交換，但這又是假象，我們在做的，隻是在末端的交換，二手三手四手，也是假模假式，看著很爽。
“但到了源頭呢，我買一件衣服，我是買家，張晨是賣家，這衣服是他生產的，這才是典型的商品交易。
“到了土地拍賣會，看起來你是買家，那賣家呢，土地收儲中心肯定不是賣家，他們哪裏有什麽地，他們的地，也是征收來的，那誰是賣家？被征地的農民嗎？別忘了，他們轉讓的也隻是土地使用權，他們也沒有土地所有權，看看，是不是找不到真正的賣家了？
“一個沒有賣家，又不能自由交易的，你不能越過收儲中心，直接去找農民買吧，你能夠把它叫做商品？”
譚淑珍被孟平問的啞口無言，但她想想，孟平說的，又都是事實。
孟平繼續說：“包括我們買了地，說說是買了，但那地的所有權，並不是我們的，我們造了房子，再賣給購房者，為什麽房屋有所有權，土地還是沒有所有權？隻有使用權？
“說穿了就是，這土地還是國家的，那麽問題來了，我們買來買去，所有權並沒有發生改變，買的其實都是國家的東西，這叫商品交易嗎？
“我們怎麽賣，這土地都還是國家的，現在，連怎麽交易，交易的規則，也是國家製定的，我們不是在交易，隻是在一個遊戲規則允許的範圍裏，在做一個財富轉移的遊戲。
“東西是國家的，規則是國家製定的，現在好了，連每年出來多少地，都是地方政府製定的，可以說，在所有這一整個遊戲裏，政府才是最大的莊家，他還掌握修改和製定規則的權利，你說，它會讓屬於自己的東西貶值嗎？
“要控製土地價格太簡單了，好，現在土地有點多，那我今年少放一點，等市場上的存量土地都消化差不多了，我再放，隻要土地的價格，有迴落的風險，我就收了，不放了，等需求釋放出來之後再放，看看，地方政府要控製地價是不是很簡單？
“像前幾年，使用權還可以自由交換的時候，這土地市場，看上去還有點商品的樣子，現在，有了收儲中心，土地的商品屬性，完全被剝離了。
“所以，譚淑珍，你放心，隻要地方政府不願意，土地是不可能跌價的，就算是控製房價，擠的也是開發商的利潤，而不是他們自己的利潤，地方政府，可不是慈善家，他們逐利的本性，一點也不亞於我們。”
孟平說著，劉立杆又想到了韓先生說的，政府人的屬性那番話，確實，隻要是人，就會維護自己的利益，地方政府也一樣，要知道，這地方政府有錢了，那後麵的一個個人，也利益均沾，地方爭利，還有一個很好聽的理由，叫做，確保國有資產的保值增值。
在整個房地產的鏈條裏，開發商最高調，看上去也最囂張，但其實，最可能被犧牲，也可以被犧牲，犧牲了還會大家拍手稱快的，其實隻有開發商。
鏈條的兩端，地方政府守土有責，有防止國有資產流失的義務，購房者隻要人數多了，就會變成最廣大人民群眾的利益，開發商呢，你能夠算什麽？你能代表的，隻是你自己的利益吧？不犧牲你，犧牲誰？
譚淑珍也被孟平說服了，她說好吧，老孟，你說的很有道理，所以呢？
孟平笑道：“所以我這種看透的，就慎入了啊，你們這種還想在裏麵繼續玩的，就放開手腳，有地，拿就是了，土地不是張晨他們的衣服，賣完一件還可以生產一件，政府也是要講契約精神的，在允諾你的四十年五十年七十年之內，他們不會收迴。
“這裏收不迴，那裏又要有新的土地出售，他們就隻有像攤大餅一樣，靠把城市越攤越大來獲得，你們現在看到的郊區，統統都是五年十年後的市中心，現在看起來貴的地，到了十年之後，對了，那公司債不是十年嗎，十年之後，你大概一塊地就可以償付了。”
喬總說：“這公司債，說它是借款，像，說它是貸款，也像，但更像的，我覺得像是投資，一句話說，就是長期持有，固定迴報，像這一次，我們要做的就是為期十年，年迴報百分之十二的公司債，雖然利息比銀行貸款高，但它的條件，沒有銀行那麽苛刻。
“債券的持有人，把錢投在你們公司，但並不參與你們公司的具體管理，錢怎麽用，是你們的事情，他們隻按債券的要約，每年獲得迴報，就是有一點，它的迴報會要求優先於股東的分紅，也就是說，你有錢，要先付完他們的利息後，才可以分紅。
“債券到期，你們按時贖迴，雙方的關係就中止了，當然，還有一種極端的情況，那就是萬一你們因為經營不善，倒閉了，在進行公司破產清算時，他們可以優先收迴本金。
“這樣說，你們看，是不是更像沒有派駐實際人員股份投資？”
劉立杆和譚淑珍點點頭，明白這公司債，是怎麽迴事了，劉立杆還是又問了一遍抵押和擔保的問題，喬總說：
“因為對他們來說，更看重的是公司本身的經營，看你們的經營，能不能保證他們的年收益，所以不需要其他單位的擔保，擔保的話，大家都知道，很容易形成反擔保和連環擔保，這樣無形當中，經營的風險提高了。
“為了降低風險，這公司債，他們會要求相應的抵押，但不是實物抵押，而是把你們公司，加適當的溢價，通過第三方評估後，再用對價的股份抵押。
“這也是銀行做不了的，對嗎？銀行根本就不接受公司的股權質押，就是你們這樣的公司，拿百分之五十的股權，去貸十萬，銀行也不會接受，但這裏可以，對了，為了規避法律上的風險，打包購買你們公司債的，隻有蔡小姐和楊先生他們兩家。
“但他們到了海外市場，會把你們的公司債拆分，再賣給其他的投資者，這是他們的事情，和你們無關，反正你們的債券，也是不能提前兌付的，包括每年利息的支付，也是你們給他們，他們再轉支付給下麵客戶。”
“喬總，如果我們要做的話，應該怎麽做？”劉立杆問。
“簡單，你和我簽一個協議，我們公司，作為你們公司債的發行單位就可以了，雖然是私募，但我們國家，並不允許像你們公司，自己去發行公司債，還是要經過金融機構，這也算是給我們這些後媽生的，留口飯吃吧，其他的手續，我們會做。”喬總說。
“那我們可以提前贖迴嗎？”譚淑珍問，“比如我們公司有錢了，不需要這筆錢了，可不可以提前把這錢還了？”
喬總笑道：“我不是說了，你們永遠會缺錢的，相信我，而且會越來越缺，公司大了，很少會是更有錢了，而是負債和所有者權益更大了，譚總，考慮還錢，還不如考慮新的投資，當然，你要是願意支付一筆費用，是可以提前贖迴的。”
譚淑珍笑道：“我不是這麽多錢欠著，心裏慌嘛。”
“那你要是把這錢變成土地儲備，放在那裏，這土地每年在按百分之二十的速度增值，或者說，你用這筆錢去做項目，項目每年有百分之二三十的迴報，你還會慌嗎？”喬總笑道，“到時，隻怕你會嫌錢太少吧。”
譚淑珍的臉微微一紅，她說，如果那樣，我當然不慌。
“那你們現在的土地也好，項目也好，有低於這個迴報率的嗎？”喬總問。
劉立杆和譚淑珍想想，還真的沒有，除了劉立杆買下來的，那些不允許開發的文物保護單位。
三個人正說話間，孟平到了，他是專門來參加明天杭城市第二屆國有土地拍賣會的，他用自己的公司報了名，交了保證金，但並沒有要拍地的意思，純粹是來看個熱鬧，或給劉立杆做個側應。
喬總和孟平寒暄過後，就快到吃飯時間了，喬總和劉立杆譚淑珍說，這事，你們考慮一下，我先迴酒店，前麵下了飛機，直接就到這裏來了。
劉立杆說好，我讓司機送你去，等會我來接你吃晚飯。
喬總走後，劉立杆把喬總來的目的，和孟平說了，孟平說拿啊，有錢為什麽不拿，我現在是沒有項目也沒有地了，要是有，我死纏爛打也要。
“拿拿拿，拿了不用還的？”譚淑珍說。
孟平看了看劉立杆，哈哈大笑，劉立杆知道，這家夥肯定是在心裏，又在說什麽果然是貴妻當家的話，劉立杆也嘿嘿笑著。
“譚淑珍，你要這樣算。”孟平說，“你現在拿了他們五個億，去買五塊地，買到了，什麽事情都不用做，就放在那裏，過幾年，你其中的兩塊地就值五個億了，你是不是輕輕鬆鬆，就賺到了幾個億。”
“那土地要是貶值了呢？”譚淑珍問，“那我們是不是要虧幾個億？”
“不可能，這事我想清楚了，房價可能會跌，跌的是我們開發商的利潤，但這土地，不可能會貶值的，你放心好了。”孟平說。
“你這個說法，不符合經濟規律，隻要是商品，有升值，就有可能會貶值，怎麽會有隻漲不跌的商品。”譚淑珍堅持著。
“那是你搞錯了，這土地根本就不是商品。”孟平說，“你是被假象迷惑了，看著又是拍賣會，又是什麽轉讓手續，又是什麽土地出讓金的，假模假式，你以為是商品買賣，其實根本就不是。”
“那是什麽？”
“能夠自由交換的，才是商品，土地你能自由交換嗎？你可以賣給我，我還可以賣給錢芳，看起來是可以交換，但這又是假象，我們在做的，隻是在末端的交換，二手三手四手，也是假模假式，看著很爽。
“但到了源頭呢，我買一件衣服，我是買家，張晨是賣家，這衣服是他生產的，這才是典型的商品交易。
“到了土地拍賣會，看起來你是買家，那賣家呢，土地收儲中心肯定不是賣家，他們哪裏有什麽地，他們的地，也是征收來的，那誰是賣家？被征地的農民嗎？別忘了，他們轉讓的也隻是土地使用權，他們也沒有土地所有權，看看，是不是找不到真正的賣家了？
“一個沒有賣家，又不能自由交易的，你不能越過收儲中心，直接去找農民買吧，你能夠把它叫做商品？”
譚淑珍被孟平問的啞口無言，但她想想，孟平說的，又都是事實。
孟平繼續說：“包括我們買了地，說說是買了，但那地的所有權，並不是我們的，我們造了房子，再賣給購房者，為什麽房屋有所有權，土地還是沒有所有權？隻有使用權？
“說穿了就是，這土地還是國家的，那麽問題來了，我們買來買去，所有權並沒有發生改變，買的其實都是國家的東西，這叫商品交易嗎？
“我們怎麽賣，這土地都還是國家的，現在，連怎麽交易，交易的規則，也是國家製定的，我們不是在交易，隻是在一個遊戲規則允許的範圍裏，在做一個財富轉移的遊戲。
“東西是國家的，規則是國家製定的，現在好了，連每年出來多少地，都是地方政府製定的，可以說，在所有這一整個遊戲裏，政府才是最大的莊家，他還掌握修改和製定規則的權利，你說，它會讓屬於自己的東西貶值嗎？
“要控製土地價格太簡單了，好，現在土地有點多，那我今年少放一點，等市場上的存量土地都消化差不多了，我再放，隻要土地的價格，有迴落的風險，我就收了，不放了，等需求釋放出來之後再放，看看，地方政府要控製地價是不是很簡單？
“像前幾年，使用權還可以自由交換的時候，這土地市場，看上去還有點商品的樣子，現在，有了收儲中心，土地的商品屬性，完全被剝離了。
“所以，譚淑珍，你放心，隻要地方政府不願意，土地是不可能跌價的，就算是控製房價，擠的也是開發商的利潤，而不是他們自己的利潤，地方政府，可不是慈善家，他們逐利的本性，一點也不亞於我們。”
孟平說著，劉立杆又想到了韓先生說的，政府人的屬性那番話，確實，隻要是人，就會維護自己的利益，地方政府也一樣，要知道，這地方政府有錢了，那後麵的一個個人，也利益均沾，地方爭利，還有一個很好聽的理由，叫做，確保國有資產的保值增值。
在整個房地產的鏈條裏，開發商最高調，看上去也最囂張，但其實，最可能被犧牲，也可以被犧牲，犧牲了還會大家拍手稱快的，其實隻有開發商。
鏈條的兩端，地方政府守土有責，有防止國有資產流失的義務，購房者隻要人數多了，就會變成最廣大人民群眾的利益，開發商呢，你能夠算什麽？你能代表的，隻是你自己的利益吧？不犧牲你，犧牲誰？
譚淑珍也被孟平說服了，她說好吧，老孟，你說的很有道理，所以呢？
孟平笑道：“所以我這種看透的，就慎入了啊，你們這種還想在裏麵繼續玩的，就放開手腳，有地，拿就是了，土地不是張晨他們的衣服，賣完一件還可以生產一件，政府也是要講契約精神的，在允諾你的四十年五十年七十年之內，他們不會收迴。
“這裏收不迴，那裏又要有新的土地出售，他們就隻有像攤大餅一樣，靠把城市越攤越大來獲得，你們現在看到的郊區，統統都是五年十年後的市中心，現在看起來貴的地，到了十年之後，對了，那公司債不是十年嗎，十年之後，你大概一塊地就可以償付了。”