第409章 橫跨4~5年的操盤計劃
重生了，迴到小縣城當豪門 作者：抽煙的小醜魚 投票推薦 加入書簽 留言反饋
《三體》裏韋德說過：失去人性，失去很多；失去獸性，失去一切。
按照進化論的觀點，每個人的基因裏都存在獸性的基因，隻是隨著文明的進步和製度的約束，埋藏的越來越深。
羅陽今晚被誘發了一點點出來。
結果就是叢珊珊變成了被玩壞的布娃娃。
看到這種場麵，羅陽自己都嚇了一跳。
而她仿佛天生受*聖體一般，哪怕昏睡過去了，臉上還帶著滿足的笑容。
主臥的床，今晚是不能睡了。
羅陽抱著洗澡時候都迷迷糊糊的叢珊珊換到了客臥。
他自己則披上睡衣，坐到了陽台的躺椅上。
泡上一杯濃茶，點上一支煙，定下神來之後，開始補全剛才謀劃的方案。
首先就是擔保。
其實也就是陽市產業沒有開始整合，否則隻需要控股兩家子公司的集團層麵授信擔保就可以了。
可別小看擔保這兩個字。
不清楚裏麵的含義，稀裏糊塗的替別的企業瞎擔保，很容易把自己陷在裏麵。
大概在13年前後，長三角一帶很多民營企業因為互相擔保出了狀況。
簡單比喻就是a經營狀況良好，給b企業做了擔保，結果b企業出了問題，還不上貸款的時候，a來補上！
最為密集的時候，出現過幾十家企業之間相互擔保的情形。
一旦中間某家企業出了狀況，引發連鎖反應，就會讓另外一些根本沒有做貸款，也沒用到錢，且運營狀況良好的企業倒了大黴。
一夜之間負債幾百、上千萬還算好的，破產的都不在少數。
所以在那次風波之後，即便是要好的朋友，也不敢隨意給別的企業做這樣的擔保。
這種現象在羅陽身上就不存在，因為相互擔保的兩家企業都屬於羅陽。
以正陽集團的真實財務數據，不管是銀行機構還是渠道資金方，都會認可它這種優質資產為一窮二白的光帆風能做擔保。
就像叢珊珊說的那樣，隻要舍得資金成本高一點，走渠道融資2個億，對羅陽來說輕輕鬆鬆。
這兩個億的資金，加上薑遠山那邊的1.5億，以及地方政府扶持的低息貸款1.5個億，光帆風能在項目啟動階段，手裏足足有5個億。
除了光帆風能項目本身建設之外，有充足的資金來拿下另外的90畝住宅用地，並同時開工建設。
建設周期內，羅陽在陽市的產業整合必然已經啟動。
等到集團公司組建起來，再以集團的名義，把這個人才小區從光帆風能手裏整體買下來。
理由很簡單，光帆集團需要綜合考慮人才房在各個子公司的配置問題。
這時候差不多13年、14年的樣子，小區還沒有建設完成。
雖然正好遇上地產行情低迷時期，但土地成本加上建設成本，人才小區項目整體打包價格怎麽著也能賣3個億左右。
這筆錢已經足夠光帆風能還掉渠道融資來的2個億的本金以及利息。
小區繼續建設，而集團把人才小區捏在手裏。
放到16年左右，小區全麵建設完成，那時候正好遇上房價暴漲，再以人才房的名義分割賣給下麵各個子公司。
對於下麵子公司而言，購入人才房是為了免費送給引進人才，這種固定資產可以抵扣進項稅。
對於集團公司而言，高價賣掉房子，獲利部分除了可以抵消當初買入小區的成本，其餘該怎麽納稅，一切按照規章製度來。
整個操盤計劃橫跨4~5年，利用房價翻五六倍的特性，將融資借貸本金以及利息全部消化掉。
借用人才房的規則，合理為子公司找到避稅途徑。
而地產盈利如此之大，除了解決上述問題外，還能為地方上帶來一大筆稅收。
繳納完所有稅收，粗略盤算一下，集團還能賺上至少兩三個億！
這就是房地產開發的附帶效益。
僅僅還隻是運作90畝地！
所以某幾年裏有統計數據，國內gdp增長裏有10%的貢獻來自房地產及帶動產業，真的一點不虛。
飄遠的思緒拉迴來，羅陽又想到融資渠道的資金成本問題。
他和叢珊珊初步商議，把成本控製在15個點以下。
出資方占7.5個點，盈利在4.5~5.5個點左右；銀行信托占1.5個點；中間人占5~6個點。
他們內部怎麽分，羅陽就不管了。
但是叢珊珊拿0.5個點要有保障。
除此之外，就是升職的事情，董主任拿大頭，必須要把叢珊珊再往上拔一級。
所有關鍵節點捋過一遍之後，羅陽無聲的笑了起來。
今晚真是意外收獲啊.
由於精神亢奮，羅陽一點都不覺得累。
他第二天很早就起來了，連帶健身、衝澡、吃早飯，趕到科創園的時候也才九點不到。
一上午的忙碌，時間過的飛快。
董萱的電話來的比預想中要更早，下午一點半剛過，她就撥通了羅陽的手機。
感覺要不是叢珊珊起的晚，這個電話很可能在上午就打過來了。
“羅總生意越做越大了！”
開口第一句話就開始捧著羅陽：“離上次融資才過去多久，又開新項目了要是再給您兩三年時間，我們甬城銀行都要裝不下您這尊財神爺了！”
“叢經理跟你說了？”
“可不是？”
電話裏，董萱輕笑道：“現在跑點業務真難，我看叢經理傷痕累累的，您下手就不能輕點.她可是我手下頭號幹將，下次別逮著她一個人折騰了，換換口味也不錯！”
嘖.
三十多的女人放下身段，男人還真吃不消。
玩笑過後，言歸正傳。
“羅總那邊隻需要2個億？”
董萱誘惑道：“我這邊手裏的渠道，5個億以下的資金，絕對沒問題。”
“董主任，你張口就是幾個億的生意。”
羅陽還以顏色道：“關鍵是地主家也沒餘糧啊，2個億已經是極限，再多就吃不消了！”
“咯咯咯”
一陣清脆的笑聲透過話筒傳了過來。
笑過之後，董萱認真詢問道：“2個億就2個億吧.羅總，話可要說在前麵，這個渠道融資的資金成本不低，您最多能接受多少？”
“董主任給個底吧，我看看能不能消化的了。”
“這要看融資時間長短，如果是1~2年這種短期的，成本肯定高，現在行情價至少18個點。”
既然談到核心問題了，董萱也實話實說：“如果4~5年周期的項目融資，資金成本會相對低一些，但也要12~13個點的樣子，畢竟分的口子多，羅總能理解的吧？”
“2個億，3年周期！”
羅陽既定計劃裏，陽市整合計劃在14年之前肯定要完成，屆時集團公司再從光帆風能手裏整體收購小區，時間正好控製在3年以內。
“羅總，你這夾在中間，搞的人不上不下的.”
董萱笑著道：“3年周期的話，15個點怎麽樣？”
“14個點！”
“您這麽大，幾個億都舍得，還在乎這幾百萬？”
這也就是在電話裏。
要換做酒席上，董萱把羅陽胳膊一挽，左右搖晃兩下
15個點還真不一定把持得住。
“15個點也不是不可以！”
羅陽開始提條件：“叢經理能拿多少？”
“喲，這就心疼上啦？”
董萱飛快接上羅陽的話：“要是知道還有這樣的好處，昨晚就是我親自上門和羅總談業務了！”
嗬嗬
你敢給，我還不敢要呢。
“昨晚還是叢經理提到了這個路子，我又不想欠人情，隻能這麽安排了。”
羅陽不退讓的再次問道：“作為中間人之一，叢經理能不能拿到1個點？”
“隻能給到0.5個點。”
話說到這個份上，董萱也隻答應了0.5個點。
但她也不想和羅陽鬧僵。
隨後就附加了一句道：“這個項目敲定，半年內再提拔叢經理一次，算是補償，但是分的那部分真不能再多了，裏麵涉及環節很多，每個環節都需要.”
其實對於羅陽來說，融資給到15個點還是18個點，都無所謂。
因為這個小區是作為人才房來建設的，最終是要無償分配給企業引進的高端人才。
隻要房子不進入流通市場，折騰來折騰去，總體價值並沒有變化。
好處就是得到了一筆啟動資金，且房子在內部運轉時候，可以將子公司自身的盈利套現出來給到集團。
董萱不知道羅陽的整個計劃全貌。
當然就不知道資金成本上下幾個點都無所謂。
“那就一言為定！”
等到董萱給出自己想要的結果後，羅陽立刻鬆口，將2個億的3年周期融資成本敲定為15個點。
“下周我會派光帆風能的財務總監來魔都進行細節商討。”
羅陽笑著道：“至於你們行裏派出誰來對接，我就不管了。”
“除了叢經理，誰還能勝任？”
董萱又不傻，答應半年內提拔叢珊珊，總要有個理由吧？
這次的對接談判工作交給叢珊珊，等於是在給她積攢功勞，為後續提拔做鋪墊。
最核心的事情談完，後麵聊的就比較隨意了。
“羅總今晚有時間嗎？”
董萱積極邀請道：“我喊上兩個同事，一起吃個晚飯？”
“董主任，還是算了吧！”
羅陽笑著道：“我怕吃不消真要吃晚飯，下次我單獨請你。”
下次，卻沒有說具體時間。
“那就下個星期吧！”
說完這句話之後，董萱就迅速掐斷了通話。
根本不給羅陽反對的機會。
主打一個隻要我沒聽見，就當你是點頭答應了。
原來她也會掩耳盜鈴.
按照進化論的觀點，每個人的基因裏都存在獸性的基因，隻是隨著文明的進步和製度的約束，埋藏的越來越深。
羅陽今晚被誘發了一點點出來。
結果就是叢珊珊變成了被玩壞的布娃娃。
看到這種場麵，羅陽自己都嚇了一跳。
而她仿佛天生受*聖體一般，哪怕昏睡過去了，臉上還帶著滿足的笑容。
主臥的床，今晚是不能睡了。
羅陽抱著洗澡時候都迷迷糊糊的叢珊珊換到了客臥。
他自己則披上睡衣，坐到了陽台的躺椅上。
泡上一杯濃茶，點上一支煙，定下神來之後，開始補全剛才謀劃的方案。
首先就是擔保。
其實也就是陽市產業沒有開始整合，否則隻需要控股兩家子公司的集團層麵授信擔保就可以了。
可別小看擔保這兩個字。
不清楚裏麵的含義，稀裏糊塗的替別的企業瞎擔保，很容易把自己陷在裏麵。
大概在13年前後，長三角一帶很多民營企業因為互相擔保出了狀況。
簡單比喻就是a經營狀況良好，給b企業做了擔保，結果b企業出了問題，還不上貸款的時候，a來補上！
最為密集的時候，出現過幾十家企業之間相互擔保的情形。
一旦中間某家企業出了狀況，引發連鎖反應，就會讓另外一些根本沒有做貸款，也沒用到錢，且運營狀況良好的企業倒了大黴。
一夜之間負債幾百、上千萬還算好的，破產的都不在少數。
所以在那次風波之後，即便是要好的朋友，也不敢隨意給別的企業做這樣的擔保。
這種現象在羅陽身上就不存在，因為相互擔保的兩家企業都屬於羅陽。
以正陽集團的真實財務數據，不管是銀行機構還是渠道資金方，都會認可它這種優質資產為一窮二白的光帆風能做擔保。
就像叢珊珊說的那樣，隻要舍得資金成本高一點，走渠道融資2個億，對羅陽來說輕輕鬆鬆。
這兩個億的資金，加上薑遠山那邊的1.5億，以及地方政府扶持的低息貸款1.5個億，光帆風能在項目啟動階段，手裏足足有5個億。
除了光帆風能項目本身建設之外，有充足的資金來拿下另外的90畝住宅用地，並同時開工建設。
建設周期內，羅陽在陽市的產業整合必然已經啟動。
等到集團公司組建起來，再以集團的名義，把這個人才小區從光帆風能手裏整體買下來。
理由很簡單，光帆集團需要綜合考慮人才房在各個子公司的配置問題。
這時候差不多13年、14年的樣子，小區還沒有建設完成。
雖然正好遇上地產行情低迷時期，但土地成本加上建設成本，人才小區項目整體打包價格怎麽著也能賣3個億左右。
這筆錢已經足夠光帆風能還掉渠道融資來的2個億的本金以及利息。
小區繼續建設，而集團把人才小區捏在手裏。
放到16年左右，小區全麵建設完成，那時候正好遇上房價暴漲，再以人才房的名義分割賣給下麵各個子公司。
對於下麵子公司而言，購入人才房是為了免費送給引進人才，這種固定資產可以抵扣進項稅。
對於集團公司而言，高價賣掉房子，獲利部分除了可以抵消當初買入小區的成本，其餘該怎麽納稅，一切按照規章製度來。
整個操盤計劃橫跨4~5年，利用房價翻五六倍的特性，將融資借貸本金以及利息全部消化掉。
借用人才房的規則，合理為子公司找到避稅途徑。
而地產盈利如此之大，除了解決上述問題外，還能為地方上帶來一大筆稅收。
繳納完所有稅收，粗略盤算一下，集團還能賺上至少兩三個億！
這就是房地產開發的附帶效益。
僅僅還隻是運作90畝地！
所以某幾年裏有統計數據，國內gdp增長裏有10%的貢獻來自房地產及帶動產業，真的一點不虛。
飄遠的思緒拉迴來，羅陽又想到融資渠道的資金成本問題。
他和叢珊珊初步商議，把成本控製在15個點以下。
出資方占7.5個點，盈利在4.5~5.5個點左右；銀行信托占1.5個點；中間人占5~6個點。
他們內部怎麽分，羅陽就不管了。
但是叢珊珊拿0.5個點要有保障。
除此之外，就是升職的事情，董主任拿大頭，必須要把叢珊珊再往上拔一級。
所有關鍵節點捋過一遍之後，羅陽無聲的笑了起來。
今晚真是意外收獲啊.
由於精神亢奮，羅陽一點都不覺得累。
他第二天很早就起來了，連帶健身、衝澡、吃早飯，趕到科創園的時候也才九點不到。
一上午的忙碌，時間過的飛快。
董萱的電話來的比預想中要更早，下午一點半剛過，她就撥通了羅陽的手機。
感覺要不是叢珊珊起的晚，這個電話很可能在上午就打過來了。
“羅總生意越做越大了！”
開口第一句話就開始捧著羅陽：“離上次融資才過去多久，又開新項目了要是再給您兩三年時間，我們甬城銀行都要裝不下您這尊財神爺了！”
“叢經理跟你說了？”
“可不是？”
電話裏，董萱輕笑道：“現在跑點業務真難，我看叢經理傷痕累累的，您下手就不能輕點.她可是我手下頭號幹將，下次別逮著她一個人折騰了，換換口味也不錯！”
嘖.
三十多的女人放下身段，男人還真吃不消。
玩笑過後，言歸正傳。
“羅總那邊隻需要2個億？”
董萱誘惑道：“我這邊手裏的渠道，5個億以下的資金，絕對沒問題。”
“董主任，你張口就是幾個億的生意。”
羅陽還以顏色道：“關鍵是地主家也沒餘糧啊，2個億已經是極限，再多就吃不消了！”
“咯咯咯”
一陣清脆的笑聲透過話筒傳了過來。
笑過之後，董萱認真詢問道：“2個億就2個億吧.羅總，話可要說在前麵，這個渠道融資的資金成本不低，您最多能接受多少？”
“董主任給個底吧，我看看能不能消化的了。”
“這要看融資時間長短，如果是1~2年這種短期的，成本肯定高，現在行情價至少18個點。”
既然談到核心問題了，董萱也實話實說：“如果4~5年周期的項目融資，資金成本會相對低一些，但也要12~13個點的樣子，畢竟分的口子多，羅總能理解的吧？”
“2個億，3年周期！”
羅陽既定計劃裏，陽市整合計劃在14年之前肯定要完成，屆時集團公司再從光帆風能手裏整體收購小區，時間正好控製在3年以內。
“羅總，你這夾在中間，搞的人不上不下的.”
董萱笑著道：“3年周期的話，15個點怎麽樣？”
“14個點！”
“您這麽大，幾個億都舍得，還在乎這幾百萬？”
這也就是在電話裏。
要換做酒席上，董萱把羅陽胳膊一挽，左右搖晃兩下
15個點還真不一定把持得住。
“15個點也不是不可以！”
羅陽開始提條件：“叢經理能拿多少？”
“喲，這就心疼上啦？”
董萱飛快接上羅陽的話：“要是知道還有這樣的好處，昨晚就是我親自上門和羅總談業務了！”
嗬嗬
你敢給，我還不敢要呢。
“昨晚還是叢經理提到了這個路子，我又不想欠人情，隻能這麽安排了。”
羅陽不退讓的再次問道：“作為中間人之一，叢經理能不能拿到1個點？”
“隻能給到0.5個點。”
話說到這個份上，董萱也隻答應了0.5個點。
但她也不想和羅陽鬧僵。
隨後就附加了一句道：“這個項目敲定，半年內再提拔叢經理一次，算是補償，但是分的那部分真不能再多了，裏麵涉及環節很多，每個環節都需要.”
其實對於羅陽來說，融資給到15個點還是18個點，都無所謂。
因為這個小區是作為人才房來建設的，最終是要無償分配給企業引進的高端人才。
隻要房子不進入流通市場，折騰來折騰去，總體價值並沒有變化。
好處就是得到了一筆啟動資金，且房子在內部運轉時候，可以將子公司自身的盈利套現出來給到集團。
董萱不知道羅陽的整個計劃全貌。
當然就不知道資金成本上下幾個點都無所謂。
“那就一言為定！”
等到董萱給出自己想要的結果後，羅陽立刻鬆口，將2個億的3年周期融資成本敲定為15個點。
“下周我會派光帆風能的財務總監來魔都進行細節商討。”
羅陽笑著道：“至於你們行裏派出誰來對接，我就不管了。”
“除了叢經理，誰還能勝任？”
董萱又不傻，答應半年內提拔叢珊珊，總要有個理由吧？
這次的對接談判工作交給叢珊珊，等於是在給她積攢功勞，為後續提拔做鋪墊。
最核心的事情談完，後麵聊的就比較隨意了。
“羅總今晚有時間嗎？”
董萱積極邀請道：“我喊上兩個同事，一起吃個晚飯？”
“董主任，還是算了吧！”
羅陽笑著道：“我怕吃不消真要吃晚飯，下次我單獨請你。”
下次，卻沒有說具體時間。
“那就下個星期吧！”
說完這句話之後，董萱就迅速掐斷了通話。
根本不給羅陽反對的機會。
主打一個隻要我沒聽見，就當你是點頭答應了。
原來她也會掩耳盜鈴.