對於雷濤的疑問，陸宋元並不否認：“我們國家以前都是由國家分配住房的，房屋作為商品進入市場的時間相對來說還不長。但是不能否認的是目前積聚在民眾中的買房需求，還沒有完全釋放出來。特別是在邯江這樣的二三線城市，更是如此了。但也不能說民間的買房需求就很低……”
陸宋元今天是打算好好給雷濤補補課了。目前在海州、燕京、惠嶺以及沿海最早開放的那些口岸城市因為經濟發展比其他城市早走一步，接受市場經濟的理念也更深一些。這些城市的房地產業已經基本成熟了，開發商之間的競爭也比較激烈。
“海州的平均房價已經到了近萬元一平米了，邯江這邊的房價上漲雖然不是那麽明顯但還是能夠看出些端倪的。你說在這種情況下，開發商開發出來的那些房產，他會怕賣不掉嗎？”陸宋元反問了雷濤一句後，給出了一個明確的答案，“長遠來看，開發出來的房子是不可能賣不掉的。當然這中間有個時間過程，而這個過程對於開發商來說，其實還是一個增加利潤的過程……”
隨後陸宋元就把目前國內房地產開發過程中的一些內幕給雷濤刨析了一番。
雷濤不明白的其實最主要就是在買地和賣房兩個環節。而這兩個環節其實遠遠不止明麵上的那些東西。就拿買地來說，拍賣或轉讓得到地塊，如果關係好，地價款還可分期付款，然後找關係改容積率。而這個改容積率就是房地產開發的第一個利潤增長點。
比如說某地塊拍賣總價是6000萬，占地10000平米，拍賣公告的容積率是1：1，那就是隻能蓋1萬平米的房子，那每平米的樓麵地價就是6000元。
“現在很多開發商都會對外宣傳，房地產開發其實利潤率沒有想象的那麽高。樓麵價成本6000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣9000看著的確不貴，利潤也不高。但這裏麵沒有把容積率算進去！”陸宋元點出了其中的關鍵問題。
其實容積率隻要關係夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓麵價成本隻剩4000，但照樣賣9000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。
這樣的利潤率，是沒人會公布出來的！而且開發商改容積率也需要付出不少灰色成本，各部門都要在其中分肥。很多公開的土地拍賣其實就是作秀。如果沒有一定的關係，有關部門如果不給改容積率。開發商就沒這麽多利潤了，那才叫微利呢。這也是為什麽土地建設領域為什麽會出現那種“前赴後繼”的情況的根本原因。
當然，如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者幹脆囤地。不過，這也需要處理好某些關係，因為很多地方有規定拿地後兩年內必須投入開發。但這也隻是明麵上那麽說，實際上還是雷聲大雨點小，這主要取決於關係。
改好了容積率，就可以開工建設了。但建設費用按照目前的市場情況，基本上都是建築方墊資，開發商所投入的資金其實很少的。地基出土後，打通了關係，搞到預售許可之後就可以開始預售了。而預售的時候，無數的房地產代理公司擠破頭，開發商基本就是待價而沽。實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。所以開盤的時候很多都有優惠。而這些“優惠”其實並沒有那麽優惠的。
“如果預售不理想，那就需要找銀行了……”陸宋元點了一支煙，吞出一個個煙圈。而在煙霧之中他的臉上那種意味深長的微笑，讓雷濤有種稀裏糊塗的感覺。今天所聽到的這些，他就像在聽天書一樣。而這些資本運作對於他來說的確是很陌生的。但對於陸宋元來說，陸家就是搞融資出身的。當初幫著國家在國際上融資，後來在國內也是做信托之類的金融業務。這裏麵的內幕，沒有比他更清楚的了。
在房地產業內，開發商和銀行有著“夢幻組合”的稱號。這主要是因為銀行其實才是房地產開發最大的堅強後盾。不論是企業貸款，還是擔保融資。沒有銀行的幫助，開發商是沒辦法把整個資金鏈條理順的。
從買地開始，很多開發商就是拿手中的房子、土地等等作為抵押換取的銀行資金。而如果造好的房子沒有賣出去怎麽辦呢？
如果按照一般人的想法，如果房子賣不動，那就是價格太高了，降價是很自然的事情。但其實不然。開發商完全可以“假按揭”，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。
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“海州的平均房價已經到了近萬元一平米了，邯江這邊的房價上漲雖然不是那麽明顯但還是能夠看出些端倪的。你說在這種情況下，開發商開發出來的那些房產，他會怕賣不掉嗎？”陸宋元反問了雷濤一句後，給出了一個明確的答案，“長遠來看，開發出來的房子是不可能賣不掉的。當然這中間有個時間過程，而這個過程對於開發商來說，其實還是一個增加利潤的過程……”
隨後陸宋元就把目前國內房地產開發過程中的一些內幕給雷濤刨析了一番。
雷濤不明白的其實最主要就是在買地和賣房兩個環節。而這兩個環節其實遠遠不止明麵上的那些東西。就拿買地來說，拍賣或轉讓得到地塊，如果關係好，地價款還可分期付款，然後找關係改容積率。而這個改容積率就是房地產開發的第一個利潤增長點。
比如說某地塊拍賣總價是6000萬，占地10000平米，拍賣公告的容積率是1：1，那就是隻能蓋1萬平米的房子，那每平米的樓麵地價就是6000元。
“現在很多開發商都會對外宣傳，房地產開發其實利潤率沒有想象的那麽高。樓麵價成本6000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣9000看著的確不貴，利潤也不高。但這裏麵沒有把容積率算進去！”陸宋元點出了其中的關鍵問題。
其實容積率隻要關係夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓麵價成本隻剩4000，但照樣賣9000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。
這樣的利潤率，是沒人會公布出來的！而且開發商改容積率也需要付出不少灰色成本，各部門都要在其中分肥。很多公開的土地拍賣其實就是作秀。如果沒有一定的關係，有關部門如果不給改容積率。開發商就沒這麽多利潤了，那才叫微利呢。這也是為什麽土地建設領域為什麽會出現那種“前赴後繼”的情況的根本原因。
當然，如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者幹脆囤地。不過，這也需要處理好某些關係，因為很多地方有規定拿地後兩年內必須投入開發。但這也隻是明麵上那麽說，實際上還是雷聲大雨點小，這主要取決於關係。
改好了容積率，就可以開工建設了。但建設費用按照目前的市場情況，基本上都是建築方墊資，開發商所投入的資金其實很少的。地基出土後，打通了關係，搞到預售許可之後就可以開始預售了。而預售的時候，無數的房地產代理公司擠破頭，開發商基本就是待價而沽。實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。所以開盤的時候很多都有優惠。而這些“優惠”其實並沒有那麽優惠的。
“如果預售不理想，那就需要找銀行了……”陸宋元點了一支煙，吞出一個個煙圈。而在煙霧之中他的臉上那種意味深長的微笑，讓雷濤有種稀裏糊塗的感覺。今天所聽到的這些，他就像在聽天書一樣。而這些資本運作對於他來說的確是很陌生的。但對於陸宋元來說，陸家就是搞融資出身的。當初幫著國家在國際上融資，後來在國內也是做信托之類的金融業務。這裏麵的內幕，沒有比他更清楚的了。
在房地產業內，開發商和銀行有著“夢幻組合”的稱號。這主要是因為銀行其實才是房地產開發最大的堅強後盾。不論是企業貸款，還是擔保融資。沒有銀行的幫助，開發商是沒辦法把整個資金鏈條理順的。
從買地開始，很多開發商就是拿手中的房子、土地等等作為抵押換取的銀行資金。而如果造好的房子沒有賣出去怎麽辦呢？
如果按照一般人的想法，如果房子賣不動，那就是價格太高了，降價是很自然的事情。但其實不然。開發商完全可以“假按揭”，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。
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